De Nederlandse economie heeft de recessie inmiddels alweer achter zich gelaten, maar de bouweconomie zit er nog midden in. Pas op de langere termijn wijzen de bouwvooruitzichten weer op groei. “Met de huidige lage bouwproductie is het probleem van het personeelstekort tijdelijk op de achtergrond geraakt. Maar als de nieuwbouw weer aantrekt, zal de beschikbaarheid van arbeidskrachten bepalen in hoeverre er tempo kan worden gemaakt”, zegt Michel van Eekert, directeur van marktonderzoeksbureau Buildsight in Den Bosch.
Volgens de nieuwste prognoses van het Centraal Planbureau (CPB) zullen de investeringen in woningen dit jaar beperkt krimpen met 0,7 procent. Een halfjaar geleden zag het CPB de woninginvesteringen in 2024 nog met ruim 6 procent krimpen. De bijstelling van het CPB suggereert dat de krimp van de woningnieuwbouw dit jaar mee zal vallen. “Maar wij komen bij Buildsight tot een andere conclusie”, zegt Van Eekert. “Het klopt dat er wordt geïnvesteerd in woningen, maar een behoorlijk deel daarvan betreft investeringen in bestaande woningen. Ondertussen ziet de nieuwbouwsector zich gesteld voor een teruggang van de productie van ruim 10 procent. Op dit moment zien we al wel dat de vergunningverlening zich herstelt. Omdat dit op termijn leidt tot herstel van de productie, verwachten we dat de woningbouwproductie vanaf 2025 weer gaat oplopen.”
Utiliteitsbouw
De utiliteitsbouw maakt dezelfde beweging door als de woningbouw, maar op een later moment. Van Eekert: “Tot halverwege vorig jaar stegen de investeringen in bedrijfsgebouwen. Hierdoor floreerde de utiliteitsbouw, terwijl de woningbouwproductie al afnam. Nu trappen investeerders in nieuwe bedrijfsgebouwen op de rem als reactie op de hoge bouwkosten, verslechterde financieringsmogelijkheden en tegenvallende economische prognoses. Dit zal leiden tot krimp van de nieuwbouwproductie, die zich in 2025 nog zal verscherpen omdat de pijplijn aan nieuwbouwprojecten dan ver is leeggelopen.”
Nieuwbouwkrimp
Zijn woorden worden bevestigd door het recente rapport ‘Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid 2024’ van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB). De nieuwbouwkrimp zal zich volgens dit instituut slechts voor een deel vertalen in een afname van de werkgelegenheid. Werkgevers zullen zich inspannen om zoveel mogelijk medewerkers in dienst te houden. “Bovendien is er behalve een nieuwbouwopgave ook een renovatieopgave. Als nieuwbouwprojecten nog niet starten, dan kan de inzet van personeel op renovatie en verduurzaming worden vergroot”, zegt Van Eekert. “Ondertussen worden er ook nieuwe arbeidskrachten opgeleid. Het ziet er dan ook naar uit dat de sector deze keer – anders dan bij de vorige crisis – zijn personeel grotendeels zal weten te behouden. Toch voorspel ik dat het een hele opgave wordt om straks extra arbeidskracht te vinden om een hogere nieuwbouwproductie aan te kunnen.”
De bijgestelde verwachtingen komen na het najaar 2023 met twee gezichten: pessimistisch én optimistisch. “Bouwondernemers zijn al voor het zevende kwartaal op rij negatiever gestemd dan andere ondernemers. Dit pessimisme past bij de bouwrecessie die in het derde kwartaal 2023 is ingetreden. De optimistische kant is dat het bouwvertrouwen in het vierde kwartaal stabiel is gebleven, terwijl het vertrouwen van alle ondernemers in Nederland iets afnam.”
Gevulde orderportefeuille
“Dat het bouwvertrouwen niet verder is verslechterd, is waarschijnlijk te danken aan de nog altijd goed gevulde orderportefeuilles”, verklaart Van Eekert. “De burgerlijke en utiliteitsbouw als geheel kan nog bijna een vol jaar vooruit.” Desondanks klinkt steeds vaker het geluid dat bouwondernemers in toenemende mate kampen met een gebrek aan werk. “Maar,” constateert Van Eekert, “de stabiele orderportefeuilles wijzen erop dat daar genoeg bouwondernemers tegenover staan die nog volop werk hebben.”
Daling vergunningverlening
Volgens voorlopige cijfers van het CBS zijn in het derde kwartaal nieuwbouwvergunningen verleend met een totale bouwsom van circa 3 miljard euro. In dezelfde periode vorig jaar was dat nog ruim 4,1 miljard euro. Daarmee heeft de dalende trend in de vergunningverlening zich verscherpt. “De vergunningverlening voor koopwoningen is verder gekrompen, maar nu is ook de vergunningverlening voor huurwoningen gedaald”, zegt Van Eekert. “De dip in de woningproductie zal komen in 2024. Pas in 2025 zal de woningbouwproductie weer voorzichtig groeien.”
Bovenop de daling van de vergunningverlening in de woningbouw komt de daling in de vergunningverlening voor de bouw van bedrijfsgebouwen. “Ook dat is nieuw, want tot mei 2023 groeide de vergunningverlening voor de bouw van nieuwe bedrijfsgebouwen nog. De productie in de utiliteitsbouw zal volgend jaar nog niet krimpen. Maar als de vergunningverlening terugloopt en de productie niet, loopt de pijplijn aan projecten wel verder leeg. Daardoor moet er rekening mee worden gehouden dat de nieuwbouwproductie in 2025 alsnog kan terugvallen.”
Zorgelijke bouwproductie
In Amsterdam is de woningbouw in 2023 overigens al fors teruggevallen. Waar de hoofdstad streeft naar 7.500 nieuw huizen per jaar, zijn er in de eerste helft van 2023 pas 2.355 huizen in aanbouw genomen. De gemeente verwacht in 2023 uit te komen op 4.500 woningen. De Amsterdamse wethouder wonen spreekt in navolging van de wooncrisis al van een bouwcrisis. In navolging van eerdere maatregelen kijkt het gemeentebestuur of de grondprijzen omlaag kunnen. Ook wordt met een schuin oog naar de subsidiepot van de Rijksoverheid gekeken om nieuwbouwprojecten vlot te trekken. De vooruitzichten voor 2024 zijn zorgelijk. De Raad van State zette recent een streep door de bouw van zeshonderd woningen op de IJ-oever in Amsterdam omdat die te dicht bij een chemiefabriek zijn geplaatst. Die gerechtelijke uitspraak maakt ook de bouw van de andere 6.000 nieuwe woningen in dit Hamerkwartier onzeker.
Huizenprijzen stijgen nu ook op jaarbasis
De huizenprijzen stijgen weer, zo meldt de Buildsight Update in februari 2024. En niet alleen in vergelijking met een maand of een kwartaal eerder, maar nu ook in vergelijking met een jaar eerder. In de meting van het CBS en Kadaster liggen de prijzen in december 1,6 procent hoger dan in december het jaar ervoor. NVM ziet de prijzen al voor het derde kwartaal op rij stijgen. In het vierde kwartaal van 2023 liggen de NVM-prijzen 5,3 procent hoger dan in het vierde kwartaal het jaar ervoor. De verwachting is dat de forsere stijging de komende maanden ook zichtbaar wordt in de meting van het CBS en Kadaster. In de meting van het CBS en Kadaster is het aantal verkopen van bestaande woningen in december licht gedaald. NVM ziet juist een stijging: NVM-makelaars verkochten in het vierde kwartaal 12 procent meer bestaande koopwoningen dan in het vierde kwartaal het jaar ervoor. De verwachting is dat de stijging zich de komende maanden ook in de meting van het CBS en Kadaster zal laten zien. Het aantal te koop aangeboden woningen loopt echter fors terug: NVM ziet het aantal in het vierde kwartaal 2023 met 26 procent dalen ten opzichte van het vierde kwartaal het jaar ervoor. Hierdoor wordt de toch al krappe markt nog krapper.
Biobased en circulair
Op de Buildsightdag afgelopen september is veel gesproken over biobased materialen. Een paar weken later publiceerden vier ministeries de ‘Nationale Aanpak Biobased Bouwen; Van boerenland tot bouwmateriaal’. Daarin wordt een aantal niet mis te verstane doelstellingen genoemd: in 2030 moet ten minste 30 procent van de nieuwbouwwoningen gerealiseerd zijn minstens 30 procent biobased materialen. Zo ook voor utiliteitsbouw en voor isolatie van bestaande gebouwen. Verder is in het noorden van Noord-Holland de Circulaire Deal Secundaire Bouwmaterialen getekend. Met dit initiatief van de provincie en Circulair Westfriesland samen met andere 37 partijen, wordt het zogeheten circulair slopen van gebouwen standaard. Aannemers, projectontwikkelaars, sloopbedrijven, woningcorporaties en gemeenten scharen zich achter de doelstelling om bij minstens de helft van alle gesloopte gebouwen vrijkomende grondstoffen in andere bouwprojecten te hergebruiken. In een tijdspad van twee jaar moet dat 100 procent worden. De volgende Buildsightdag is op 11 september 2024.
