In de Nederlandse woningbouw zie je een duidelijke verschuiving naar appartementen. Tijdens de presentatie van de nieuwste bouwprognoses in de Verkadefabriek in Den Bosch legt Buildsight-directeur Michel van Eekert uit hoe deze trend doorwerkt in doorlooptijden, materiaalgebruik en de planning van projecten.
Twee jaar geleden telde nieuwbouw nog voor 41 procent appartementen. Nu ligt dat aandeel al op 51 procent en volgens de prognoses stijgt het binnen twee jaar door naar 63 procent. In het westen van het land ligt het aandeel appartementen nog hoger: bij de afgegeven vergunningen voor woningbouw gaat het daar al om meer dan tachtig procent appartementen. Voor de ontwikkelaar, bouwer of leverancier vraagt dit om andere keuzes dan bij vooral eengezinswoningen.
Langere bouwtijd en andere oplevering
Het Centraal Bureau voor de Statistiek publiceerde op 10 december een nieuwsbericht met de kop ‘Bouw nieuwbouwwoningen duurt steeds langer’. Volgens Van Eekert hangt dit direct samen met de opmars van appartementencomplexen. Het bouwen van een complex met meerdere lagen en voorzieningen kost meer tijd dan de bouw van rijtjeswoningen. Bij grondgebonden woningen lever je een project bovendien vaak gefaseerd op, terwijl een appartementencomplex pas gereed komt als het hele gebouw af is.
Dat effect zie je terug in de verwachtingen voor 2025. Vergunningverlening en bouwstarts laten een herstel zien, in plaats daarvan blijft het aantal opgeleverde woningen achter bij eerdere ramingen. Een groter deel van de capaciteit gaat naar complexere projecten die langer doorlopen. Voor je planning en financiering maakt dit verschil, omdat je langer op de uiteindelijke oplevering wacht.
Veranderingen in materiaalgebruik en woninggrootte
De trend richting meer appartementen leidt ook tot veranderingen in materiaalgebruik. Bij hoge gebouwen gebruik je minder dakpannen en juist meer glas, andere gevelsystemen en andere bouwmethoden. Van Eekert geeft aan dat producenten van bouwmaterialen hier al op inspelen. Zij vragen Buildsight vaker om marktanalyses en prognoses voor specifieke productgroepen, zodat ze hun productie en assortiment kunnen afstemmen op de nieuwe vraag.
Tegelijk nemen de gemiddelde woningoppervlaktes af. Dat geldt voor zowel appartementen als eengezinswoningen. Per woning is daardoor minder materiaal nodig en verschuift de vraag richting andere producten en samenstellingen. Als leverancier of aannemer houd je daar rekening mee in je inkoop, logistiek en calculaties. In combinatie met de verschuiving naar appartementenbouw verandert dit de structuur van de bouwmarkt stap voor stap.
Vooruitzicht: volle pijplijn, beperkte capaciteit
Ondanks de langere doorlooptijden schetst Buildsight een relatief positieve vooruitblik voor de woningnieuwbouw in aantallen woningen. Architecten- en ingenieursbureaus hebben veel werk op de plank; zij tekenen en rekenen aan een grote stroom nieuwe projecten. Daarnaast staan er volgens Van Eekert circa 215.000 nieuwbouwwoningen in de planning waarvoor al vergunning is verleend, terwijl deze nog niet gereed zijn. Dat aantal ligt ruim drie keer hoger dan het gemiddelde aantal woningen dat je in Nederland per jaar bouwt.
In de politieke discussie gaan stemmen op voor nieuwe bouwlocaties. Van Eekert vindt het logischer om de aandacht eerst te richten op realisatie van de bestaande plannen. De locaties voor deze projecten liggen al vast. De belangrijkste remmende factor blijft volgens Buildsight echter het tekort aan arbeidskrachten. In de bouw en installatiebranche staan tienduizenden vacatures open. Tegelijk trekt ook de gww-sector aan door investeringen in netcongestie en vraagt de renovatie- en verduurzamingsopgave, bijvoorbeeld van verouderde schoolgebouwen, veel capaciteit. Hierdoor lijkt een snelle en sterke groei van de woningbouwproductie niet waarschijnlijk, zelfs met een aanhoudende verschuiving naar appartementenbouw.
